Mieux comprendre les mécanismes d'un prêt immobilier

 

Explication sur les taux d'intérêt

Le taux d'intérêt est la rémunération du banquier qui vous prête de l'argent. En échange du risque qu'il encourt, il va prélever un pourcentage des sommes qu'il vous prête.


Le taux d'intérêt est le point central de votre financement. C'est sur lui que doit se focaliser votre effort de négociation. Négocier une baisse de taux, même faible, peut vous faire économiser beaucoup d'argent.

Par exemple, négocier la baisse de votre taux de 4 à 2,7% pour votre emprunt de 152 449 € sur 15 ans vous fera gagner des sommes importantes.

On distingue 2 grandes catégories de taux :

Les taux fixes :

Le taux d'intérêt est fixé lors de la signature du contrat de prêt. Il ne variera pas, quoi qu'il arrive.

Les taux variables :              

Le taux du prêt n'est pas fixé définitivement à la signature du contrat mais il évolue à la hausse comme à la baisse en fonction de l'évolution d'un indice de référence.

Crédit immobilier : Le prêt relais

Faire coïncider vente et achat est naturellement la meilleure solution. Mais la revente peut durer plus longtemps que prévu. Une solution : le crédit-relais qui permet de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement convoité.

 

Deux types de crédit-relais existent :

- le crédit-relais "sec", consenti pour un ou deux ans et

- le crédit-relais, jumelé à un prêt long terme, plus avantageux.

La durée du prêt varie de 1 à 2 ans. Son montant représente entre 60 et 80% de la valeur du bien, la banque vous demandant alors une estimation soit d'une agence soit d'un notaire pour évaluer la qualité et la valeur du bien.

 

 

Deux options de remboursement :

1) l'emprunteur ne rembourse que les intérêts, attendant la vente pour rembourser le capital d’un seul coup. Cette formule est la plus avantageuse au niveau du coût global mais est parfois lourde à supporter, l’emprunteur devant aussi faire face aux charges de remboursement de son prêt en cours.

2) l'emprunteur rembourse intérêts et capital seulement lors de la revente du bien. Il s’agit d’un différé total jusqu’à la vente du bien. Pas de charges à rembourser mensuellement, mais au final une facture plus lourde.

 

 

Le crédit relais sec :

Les banques n’y sont pas très favorables et certaines comme le Crédit Foncier, Abbey national, Woolwich ou la Caixa Bank ne le proposent plus, le jugeant trop onéreux. D’autant qu’en ajoutant les frais de dossier et une prise d’hypothèque, le coût du prêt devient prohibitif.

Dans la mesure où cela est possible, sauf pour une très courte durée, mieux vaut l’éviter.

 

 

Le crédit jumelé à un long terme :

Dans la plupart des cas, l'emprunteur revend un bien pour en acheter un autre plus grand, souvent plus cher et nécessitant un prêt. Les banques ont donc eu l’idée de mettre en place un seul prêt, couvrant la totalité du montant de la nouvelle acquisition et parfois même les frais de notaire. L’emprunteur dispose alors de 12 à 24 mois pour vendre son bien. Lorsque la vente sera réalisée, la somme s’imputera sur la nouvelle acquisition sous forme de remboursement anticipé d’une partie du crédit, sans pénalité. La formule revêt plusieurs avantages : un taux d’intérêt inférieur à celui d’un prêt relais sec puisqu’il s’agit d’un prêt immobilier classique : autour de 4,00-4,5% en taux fixe, 2,80-3,00% en taux variable. La plupart des banques n’engageront pas de frais de dossier se contentant de ceux perçus pour l’ouverture du crédit à long terme.

Et en cas de prise de garantie, là encore une seule prise d’hypothèque sera nécessaire. Certaines banques acceptent même pour de très bons dossiers de ne pas prendre d’hypothèque. Ceci peut faire partie d'une de vos exigences pour limiter les coûts.

 

 

1% Et le Prêt relais :

 

Les salariés des entreprises assujetties au 1% logement peuvent bénéficier d’un prêt-relais à taux spécialement attractif (1% sur un an, renouvelable une fois) en cas de vente pour mobilité professionnelle ou en cas de perte d’emploi liée à un plan social. Par ailleurs, ce prêt couvre 70% de la valeur vénale du logement à vendre dans la limite de 106 000 € en région parisienne, et de 64 000 à 82 500 € dans les autres régions.

 

A quoi servent les assurances annexes au crédit immobilier ?

 

Contracter un crédit immobilier revient à s'engager sur 10, 15, 20 ans, parfois plus. C'est une décision importante dans une vie.
Plus le montant du crédit est élevé et plus sa durée est longue, plus les risques (décès, accident de travail, perte d'emploi,...) sont importants.

Une assurance crédit est un moyen efficace de protection, et offre une réelle sécurité à l'emprunteur ainsi qu'à son entourage.
En effet, en cas de décès, d'invalidité au travail ou de chômage prolongé de l'emprunteur, l'assureur prend en charge tout ou partie des mensualités restant dûes.


L'assurance-crédit :
- l'assurance "décès-invalidité", qui est obligatoire,
- l'assurance "perte d'emploi", qui n'est pas toujours obligatoire, mais certaines banques peuvent l'exiger, en fonction de votre situation personnelle.

 

Avec quels prêts aidés puis-je financer l'acquisition ou la construction de ma résidence secondaire ?

La plupart des prêts aidés ne peuvent financer l'acquisition ou la construction d'une résidence secondaire.

Seul le prêt épargne-logement peut être utilisé à cette fin.

Comment choisir entre caution et hypothèque ?

Une caution est une garantie : un tiers s'engage à payer à votre place si vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit.

 

La caution peut être :

- une personne physique (parents, amis, ...)
- une société spécialisée (Socami, crédit logement, Camca,...)
- "professionnelle" (mutuelle)

  

Une hypothèque est une garantie permettant à la banque d'obtenir la revente du bien que vous avez acquis si vous êtes dans l'incapacité de payer vos mensualités.

Elle doit être constatée par un acte notarié. Si vous vendez le bien acquis avant l'échéance de l'hypothèque, vous devrez acquitter des frais de mainlevée.

Si vous avez le choix, l'hypothèque est déconseillée pour des emprunts d'un faible montant en raison de son coût, de sa rigidité et des formalités administratives à accomplir.

 

L'établissement financier qui vous octroiera un prêt demandera des garanties, en cas de défaut de paiement, même si votre profil est jugé satisfaisant.
Caution et hypothèque sont les deux principaux types de garanties.

Si vous pouvez bénéficier d'une caution d'une mutuelle ou de votre entreprise, profitez-en, c'est la solution la moins onéreuse : elle est souvent gratuite ou présente un coût très faible. Demander une caution familiale ou de l'un de vos proches, est également gratuit mais peut se révéler délicat. De plus, toutes les banques ne l'acceptent pas.

Pour les prêts d'un montant peu important (moins de 30 K€), préférez les formules de caution, qui sont à la fois moins chères et plus souples que l'hypothèque. Vous éviterez de plus les frais de main levée en cas de revente du logement.

Pour les prêts d'un montant plus élevé, la caution est généralement moins coûteuse que la prise d'hypothèque mais il existe des exceptions. Le Privilège de Prêteur de Deniers peut se révéler plus économique.

Comment choisir entre prêt amortissable et prêt in fine ?

 La majorité des prêts accordés sont des prêts amortissables : les mensualités versées couvrent en partie les intérêts, et en partie le remboursement du capital.

Certains emprunteurs préfèrent souscrire à un prêt in fine : les mensualités ne couvrent que les intérêts, et le capital est remboursé intégralement, en une seule traite, après coup.

Le choix de la meilleure solution dépend du niveau de vos revenus.
Pour un emprunt d'un montant donné, le coût des intérêts, et donc le coût total du crédit, sera plus important avec un prêt in fine : vous payez davantage d'intérêts car le capital n'est pas amorti sur la durée de l'emprunt.


En contrepartie, vous pouvez placer chaque mois les sommes non consacrées au remboursement du capital.

Cette formule peut être intéressante dans la mesure où les intérêts que vous payez sont déductibles de vos revenus.

Si le placement effectué est peu fiscalisé, vous pourrez alléger au total suffisamment votre charge d'impôt pour compenser les effets du surcoût du crédit.

En conclusion, faites donc vos calculs, mais sachez qu'il est généralement plus intéressant d'emprunter in fine si vous êtes dans la dernière tranche d'imposition de l'Impôt sur le Revenu.

 

Faut-il emprunter sur 30 ans ?

Jusqu'à présent, les prêts les plus longs s'étendaient sur 15 ou 20 ans. Aujourd'hui, les banques proposent parfois des prêts d'une durée de 30 ans.

L'avantage est que vous avez des mensualités plus faibles à emprunt égal ou un plus gros emprunt à mensualités égales. En contrepartie, en doublant la durée de l'emprunt, vous faites plus que doubler le coût total du crédit, c'est-à-dire l'ensemble des frais que vous allez supporter.

Exemple : en contractant un prêt de 150 000 € sur 15 ans à un taux de 6%, vous rembourserez 231 500 €. En empruntant le même montant et avec le même taux sur 30 ans, vous rembourserez au total 329 015 €.

Il est donc préférable, si vous pouvez vous le permettre, d'éviter d'emprunter sur une durée aussi longue.

  

Je travaille dans une petite entreprise, est-ce un désavantage pour obtenir mon prêt ? 

En général, les banques ne prennent pas ce critère en compte. Par contre, votre ancienneté dans l'entreprise et la régularité de vos revenus seront un élément important de votre dossier.

  

Pourrais-je vendre le bien acquis avant d'avoir fini de rembourser mon prêt ? 

Oui, c'est tout à fait possible. Mais cela sera plus ou moins facile selon le contrat que vous avez signé.

Plusieurs obstacles peuvent apparaître :
- d'une part, vous devrez rembourser votre emprunt par anticipation et vous paierez des pénalités de remboursement. Elles peuvent s'élever jusqu'à 3% du capital restant à rembourser, et sont en général plus élevées dans le cas d'un prêt à taux fixe que dans le cas d'un prêt à taux révisable.
- d'autre part, si votre opération a été garantie par une hypothèque, vous devrez acquitter des frais de main levée. Si vous ne pensez garder votre logement que pendant quelques années, préférez la caution ou le nantissement, plus souples, à l'hypothèque.

 

Qu'est-ce qu'un prêt à taux capé ? 

Il s'agit d'un prêt dont le taux est révisé périodiquement, mais ne peut dépasser un "cap" ou "plafond" défini lors de la signature du contrat.

Il s'agit généralement du taux de départ auquel on ajoute de 1 à 3% selon les contrats.

En conséquence, les hausses et baisses de l'indice seront répercutées, mais vos mensualités ne pourront dépasser un certain montant connu à l'avance.

Ce prêt offre un taux de départ plus élevé qu'un prêt révisable sans couverture (1 point d'écart en moyenne) mais offre en échange une plus grande sécurité.

 

Qu'est-ce qu'un prêt à taux révisable sécurisé ?

Il s'agit d'une variante du prêt à taux révisable.

Son taux est révisable périodiquement et peut varier sans limite (il n'est donc pas "capé"), mais les mensualités ne peuvent augmenter que dans la limite de la hausse des prix (2% en 2012).

Vos mensualités sont donc plafonnées, le plafond augmentant faiblement chaque année. Si cela ne suffit pas à "éponger" la hausse des taux, la durée du crédit s'allonge.

Cette formule est relativement complexe et doit être utilisée avec précaution. En revanche, le taux proposé est plus faible qu'un taux révisable capé, tout en restant plus élevé qu'un taux révisable "pur".
 

Qu'est-ce qu'un Privilège de Prêteur de Deniers ?

Il s'agit d'une garantie donnant à la banque la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties en cas de défaut de paiement de votre part.

Son fonctionnement est identique à celui de l'hypothèque. Il ne peut cependant s'appliquer qu'aux biens existants, et ne convient pas aux logements en construction.

 

Qu'est-ce que l'apport personnel ?

L'apport personnel est la somme que vous allez investir dans votre projet sans emprunter auprès d'une banque.
Il s'agit :
- de la partie de vos économies que vous consacrez au projet,
- de certains prêts aidés qui complètent ou constituent votre apport : Prêt Épargne Logement, Prêt 0%, Prêt 1% Logement ou Prêt Fonctionnaire.

Plus votre apport personnel est important, meilleures seront les conditions que vous consentira la banque. Il est possible d'emprunter sans apport personnel, c'est-à-dire sans apporter d'argent à l'opération. En général, les banques exigent un apport personnel d'au moins 10%, sachant que 20 à 30% d'apport personnel sont particulièrement appréciés. Les conditions de votre crédit n'en seront que meilleures.

Il est cependant possible d'emprunter sans aucun apport personnel. Mais cela reste bien sûr plus difficile (nécessité de garanties) et plus cher. 

 

Qu'est-ce que le prêt à 0% ?

Le prêt à taux zéro est destiné à faciliter l'acquisition ou l'amélioration de la résidence principale de l'emprunteur.
Ainsi, vous pouvez profiter d’un prêt sans aucun frais financier. Pour un financement total de 70.000 €, cela peut représenter une économie d’intérêts de 4.200 € par an !

Pour y avoir droit, vous devez remplir une série de conditions.

1) Des conditions sur vos ressources :
  - Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt,
  - Vos revenus ne doivent pas dépasser des plafonds modifiés chaque année. Pour connaître ces plafonds, consultez le guide du crédit Concorde Crédit.

2) Des conditions sur le logement à acquérir :
  - Le prêt à 0% doit obligatoirement servir à financer l'acquisition, des travaux ou la construction de votre résidence principale. Vous devez occuper cette résidence au moins 8 mois par an et dans un délai d'un an à compter de la date d'émission du prêt.
  - Le montant du prêt à 0% ne peut dépasser un double plafond : 
        - 20% du montant total de l'opération,
        - 50% du montant des autres prêts immobiliers contractés pour l'acquisition.
  - Le prêt à 0% peut servir :
        - à construire ou à acquérir un logement neuf,
      - à acheter un logement ancien (ayant plus de 20 ans) nécessitant de gros travaux d'amélioration. Dans ce cas, le montant des travaux doit représenter au moins 54% de la dépense totale (prix d'achat + travaux),
        - ou à transformer un endroit non habitable (bureaux, hangar, local, ...) en logement habitable. L'emprunteur doit déjà en être propriétaire.

 

Qu'est-ce que le TEG ?

Le Taux Effectif Global est le taux mesurant le coût total d'un prêt, tous frais inclus.

Aux intérêts calculés à partir du taux nominal s'ajoutent les frais d'assurance et de garantie, et les frais de dossier.

Il doit obligatoirement figurer sur votre offre de prêt, et vous permet de comparer plusieurs offres entre elles.

Remarque : le TEG est généralement un taux annuel. Le TEG mensuel correspondant est parfois précisé.

 

Qu'est-ce que le refinancement d'un crédit ? 

Refinancer un crédit consiste à rembourser un crédit par anticipation, et parallèlement à réemprunter à un taux plus intéressant pour profiter d'une baisse de taux.

Le refinancement concerne principalement les prêts à taux fixe, puisque les taux variables permettent par définition de bénéficier des baisses de taux.

Pour refinancer un prêt à taux fixe, vous devrez payer des pénalités de remboursement anticipé, qui peuvent s'élever jusqu'à 3% du capital restant dû.

En conclusion, le refinancement d'un crédit n'est intéressant que si vous pouvez obtenir un taux beaucoup plus bas que celui de votre crédit actuel, et s'il reste encore du temps de remboursement. Cette solution est avantageuse si les taux d'intérêt ont fortement baissé ou si votre situation financière s'est nettement améliorée depuis le moment où vous avez contracté l'emprunt.

 

Quel est le rôle du notaire ?

Toute transaction immobilière doit être conduite et ratifiée par un notaire. Il interviendra aussi bien pour la vente d'un bien existant que pour la construction d'un logement.

Ses champs d'intervention sont nombreux :

- Le notaire est chargé de rédiger la promesse ou le compromis de vente et de réunir toutes les pièces administratives nécessaires à la transaction (certificat d'urbanisme, extrait de cadastre, ...).
Si l'achat nécessite une hypothèque ou l'établissement d'un Privilège de Prêteur de Deniers, il doit effectuer les démarches administratives auprès du conservateur des hypothèques et des établissements financiers. Le notaire avance les frais administratifs pour le compte de son client, qui les lui remboursera par la suite.

- Le notaire doit également vérifier diverses informations juridiques et d’ordre administratif, afin d’éviter tout problème ultérieur. Par exemple, il vérifie si le bien n'est pas hypothéqué, s'i n'existe pas de droit de préemption sur un terrain, ...

- Le notaire est chargé de rédiger l'acte final de vente et d'enregistrer la transaction. Il prend en charge les formalités de publicité foncière.

Au-delà de ces champs d'intervention, le notaire joue également un rôle de conseil. Il peut jouer un rôle d'intermédiaire dans une transaction, et négocier une vente pour le compte de son client. Il procède parfois à une expertise du bien.

Le notaire est chargé d'apporter à l'acquéreur une sécurité absolue, et est le véritable garant de la transaction immobilière. Il doit veiller à son bon déroulement et sa responsabilité peut être engagée pour des erreurs de rédaction ou des manquements à son devoir de conseil.

 

Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?

Le compromis de vente est un engagement ferme et définitif.
Le vendeur et l'acheteur s'entendent sur la vente d'un bien immobilier et ne pourront renoncer à l'acquisition, sauf si une des conditions suspensives prévues dans le contrat se réalise.

En signant une promesse unilatérale de vente, le vendeur s'engage à ne vendre à personne d'autre qu'au candidat acquéreur.
Si l'acheteur veut effectuer la transaction, le vendeur sera obligé de l'accepter.
Par contre, l'acheteur conserve le droit de ne pas acquérir le bien. S'il renonce à la vente, il lui en coûtera le montant de l'indemnité d'immobilisation qui sera versée au vendeur lors de la signature de la promesse de vente.

La promesse de vente est donc une formule moins contraignante pour l'acquéreur. Elle est également moins contraignante pour le vendeur, car il pourra envisager à nouveau la négociation de son bien (après avoir encaissé l'indemnité d'immobilisation), sans être confronté à des difficultés judiciaires ou fiscales.

 

Quelle est la différence entre un taux fixe et un taux révisable ? 

Le taux peut être fixe ou variable.
Dans le premier cas, les mensualités seront constantes sur toute la durée du prêt.
Dans le second cas, le taux d'intérêt, et donc les mensualités, sont susceptibles de variations à la hausse comme à la baisse. Ces variations sont fonction de l'évolution d'un indice de référence.

Pour protéger leurs clients contre de trop fortes hausses de taux, les banques ont mis au point d'autres types de taux variables, les taux variables capés : le taux ne peut dépasser un "cap" ou plafond défini à la signature du contrat de prêt.
Remarque : de nombreuses formules existent pour sécuriser les taux variables.

Votre préférence dans ce domaine doit être liée à votre degré d'acceptation du risque :
- les taux fixes sont sûrs, mais les mensualités correspondantes sont comparativement légèrement plus élevées.
- les taux variables présentent des mensualités plus basses au début du prêt, mais cela peut changer au fil des années.
- les taux révisables capés présentent des mensualités initiales et un niveau de risque intermédiaires.

 

Quelle est la durée moyenne des prêts aujourd'hui ?

Aujourd'hui, la grande majorité des prêts ont des durées variant entre 12 et 15 ans.

Toutefois, nous vous conseillons de choisir la durée de votre emprunt en priorité en fonction de vos capacités de remboursement.

 

Quels éléments la banque va-t-elle prendre en compte pour étudier et apprécier mon dossier ?

La banque va chercher à déterminer votre "profil de risque", c'est-à-dire qu'elle va chercher à évaluer votre capacité à rembourser l'emprunt et la probabilité de défauts de paiement.
Bien sûr, plus votre dossier présente un risque important, plus le taux qu'elle proposera sera élevé.

Voici quelques uns des critères qui vont intervenir dans l'étude de votre dossier :
- niveau et régularité de vos revenus,
- capacité d'épargne : épargner déjà via un CEL ou un PEL est un avantage indéniable,
- stabilité professionnelle : il sera très difficile d'obtenir un emprunt si vous êtes en période d'essai ou si votre emploi est jugé très instable,
- montant de l'apport personnel,
- nombre de personnes à charge,
- niveau d'endettement : les charges de remboursement du prêt ne doivent pas amener vos remboursements à excéder 33% de vos revenus,
- situation matrimoniale.

Plus généralement, la banque va évaluer vos charges et revenus présents et futurs afin de déterminer votre capacité de remboursement.

 

Si j'ai des revenus confortables, puis-je tout de même avoir droit aux prêts aidés ? 

La plupart des prêts aidés sont destinés à favoriser l'accession à la propriété des ménages à faibles revenus. Pour y avoir accès, vos revenus ne doivent pas dépasser des plafonds. c'est le cas pour le prêt à 0% et le Prêt d'Accession Sociale (PAS).

Néanmoins, certains prêts aidés sont attribués sans condition de ressources. Il s'agit du :
- Prêt 1% logement,
- Prêt Conventionné (PC),
- Prêt épargne-logement,
- Prêt fonctionnaire.

 

Une personne de ma famille peut-elle me céder les avantages de son PEL ou CEL ?

Oui.

En complément de vos propres droits à prêts, un membre de votre famille (parent, enfant, frère, soeur, oncle, tante, nièce, neveu) ou de la famille de votre conjoint peut vous céder les droits à prêt de son PEL ou de son CEL.

Vous pouvez alors majorer votre capacité d'emprunt, sans toutefois dépasser les plafonds.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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